Le rendement locatif, premier réflexe de l'investisseur
Avant d'acheter un bien pour le louer, une seule question compte : combien rapporte chaque euro investi ? Le rendement locatif y répond en un pourcentage. Le rendement brut compare simplement les loyers annuels au coût d'acquisition ; le rendement net, plus honnête, retranche d'abord les dépenses que le propriétaire ne récupère jamais : charges de copropriété non refacturables, taxe foncière, assurance, et les semaines où le logement reste vide entre deux locataires. Cette calculatrice affiche les deux, ainsi que le revenu net mensuel réellement disponible avant impôt.
Comment l'utiliser ?
- Saisissez le coût total d'acquisition : prix du bien, frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), frais d'agence et travaux de mise en location. C'est le capital réellement immobilisé.
- Indiquez le loyer mensuel hors charges : les provisions pour charges refacturées au locataire ne sont pas un revenu.
- Renseignez les dépenses annuelles : charges non récupérables, taxe foncière, puis une estimation de vacance locative (2 à 4 semaines par an sont réalistes en zone tendue, davantage ailleurs).
Exemple : un T2 acquis pour 180 000 € tout compris, loué 750 €/mois, avec 900 € de charges, 800 € de taxe foncière et 2 semaines de vacance → rendement brut 5 %, rendement net ≈ 3,86 %, soit environ 579 € nets par mois avant impôt.
Brut, net, net-net : trois niveaux de lecture
| Indicateur | Formule | Usage |
|---|---|---|
| Rendement brut | Loyers annuels ÷ coût d'acquisition | Filtrer rapidement des annonces |
| Rendement net (cet outil) | (Loyers − charges − taxe foncière − vacance) ÷ coût | Comparer sérieusement deux biens |
| Net-net (après impôt) | Net − fiscalité (micro-foncier, réel, LMNP…) | Décision finale, selon votre situation fiscale |
La fiscalité dépendant de votre régime (micro-foncier avec abattement de 30 %, frais réels, location meublée…), elle ne peut pas être généralisée ici : utilisez notre calculatrice d'impôt sur le revenu pour estimer l'effet de vos loyers sur votre tranche marginale.
Les pièges qui gonflent artificiellement un rendement
- Oublier les frais d'acquisition : calculer sur le seul prix affiché surestime le rendement de 7 à 10 %.
- Ignorer la vacance locative : même bien placé, un logement perd en moyenne 2 à 4 semaines de loyer par an (relocation, remise en état).
- Compter les charges récupérables comme du revenu : seul le loyer hors charges rémunère votre capital.
- Négliger les gros travaux futurs : ravalement ou toiture votés en copropriété peuvent absorber plusieurs années de rendement.
Compatibilité
L'outil fonctionne sur mobile, tablette et ordinateur, sans inscription — les calculs restent dans votre navigateur. Pour compléter l'analyse : la calculatrice de frais de notaire pour le coût d'acquisition exact, la calculatrice de prêt immobilier pour vos mensualités, et la calculatrice de plus-value immobilière pour anticiper la revente.