Vendre plus cher qu'on a acheté : ce que prend le fisc
Lorsque vous revendez un bien immobilier autre que votre résidence principale plus cher que vous ne l'avez payé, la différence — la plus-value — est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Heureusement, le temps joue pour vous : des abattements progressifs réduisent la note à partir de la 6e année de détention, jusqu'à l'exonération totale (22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Cette calculatrice reproduit le mécanisme officiel et vous donne l'impôt estimé et le net vendeur.
Comment l'utiliser ?
- Saisissez le prix d'achat et le prix de vente du bien.
- Indiquez la durée de détention en années pleines : c'est elle qui déclenche les abattements.
- Cochez les forfaits : +7,5 % du prix d'achat pour les frais d'acquisition (ou les frais réels si supérieurs), +15 % pour les travaux si vous détenez le bien depuis au moins 5 ans — deux majorations légales qui réduisent la plus-value imposable sans justificatifs.
- Ajustez les taux si nécessaire : 19 % et 17,2 % sont pré-remplis mais restent modifiables si la législation évolue.
Exemple : bien acheté 200 000 €, revendu 300 000 € après 10 ans, forfait frais coché → plus-value 85 000 €, abattement IR 30 %, abattement PS 8,25 %, impôt total ≈ 24 719 €.
Le barème des abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération totale) | 1,60 % |
| 23e à 30e année | — | 9 % par an (exonération à 30 ans) |
Les exonérations à connaître avant de calculer
- Résidence principale : exonération totale, sans condition de durée — cet outil ne vous concerne alors pas.
- Prix de vente ≤ 15 000 € : exonération automatique.
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale : exonération possible si vous remployez le prix pour acheter votre résidence principale sous 24 mois (conditions strictes).
- Retraités et invalides modestes : exonération sous conditions de ressources.
À noter : une surtaxe de 2 à 6 % s'applique lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € ; elle n'est pas incluse dans cette estimation. Le notaire calcule et prélève l'impôt exact au moment de la vente.
Un simulateur de plus-values immobilières
Le calcul des plus-values immobilières intimide, mais il se résume à une chaîne simple : plus-value brute (prix de vente − prix d'achat majoré des forfaits), puis abattements pour durée de détention, puis application des taux. Ce simulateur de plus-value immobilière enchaîne ces étapes en direct et affiche la taxation estimée (IR + prélèvements sociaux) ainsi que le net vendeur. C'est le même mécanisme que celui appliqué par le notaire le jour de la vente ; utilisez cette simulation en amont pour savoir combien il vous restera réellement, ou pour arbitrer la date de vente selon les années de détention.
Compatibilité
Fonctionne sur mobile, tablette et ordinateur, calculs instantanés dans votre navigateur. Pour préparer l'opération complète : la calculatrice de frais de notaire côté acheteur, la calculatrice de rendement locatif si vous hésitez entre vendre et louer, et la calculatrice de prêt immobilier pour le réinvestissement.