Pour un bien de 300 000 € et un usufruitier de 65 ans (tranche 61-70 ans), l'usufruit vaut 40 % soit 120 000 €, et la nue-propriété 60 % soit 180 000 €.
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété sépare la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus, par exemple les loyers) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien, sans pouvoir l'utiliser tant que l'usufruit n'est pas éteint). Cette situation se rencontre notamment lors d'une donation avec réserve d'usufruit, d'une succession, ou d'un investissement en nue-propriété.
Comment l'utiliser ?
- Renseignez la valeur du bien en pleine propriété.
- Choisissez le type d'usufruit : viager (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou à durée fixe.
- Indiquez l'âge de l'usufruitier (en années révolues, au jour de l'acte) pour un usufruit viager, ou la durée en années pour un usufruit temporaire.
- Lisez la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété, en euros et en pourcentage.
Le barème officiel (article 669 du CGI)
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu'à 20 ans révolus | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans révolus | 10 % | 90 % |
Ce barème est inchangé depuis la loi de finances de 2004. Il est obligatoire pour les droits de mutation à titre gratuit (donation, succession) et sert aussi de référence pour les droits d'enregistrement lors de mutations à titre onéreux. Pour un usufruit à durée fixe, la valeur est de 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans (sans fractionnement), plafonnée à la valeur viagère de l'usufruitier.
Cas d'usage
- Donation avec réserve d'usufruit : les parents transmettent la nue-propriété tout en conservant l'usage du bien ou ses revenus.
- Investissement en nue-propriété : un acheteur acquiert la nue-propriété à prix décoté, en attendant la pleine propriété au terme du démembrement.
- Succession : le conjoint survivant peut opter pour l'usufruit de la succession, les enfants recevant la nue-propriété.
Erreurs fréquentes
- Confondre l'âge du nu-propriétaire et celui de l'usufruitier : seul l'âge de l'usufruitier détermine le barème.
- Appliquer le barème temporaire sans plafonnement : la valeur d'un usufruit à durée fixe ne peut jamais dépasser celle du barème viager pour l'âge de l'usufruitier.
- Oublier que ce barème fiscal est une convention : il sert au calcul des droits, mais ne reflète pas nécessairement la valeur économique réelle de l'usufruit (espérance de vie, taux de rendement du bien).
Compatibilité
Fonctionne sur mobile, tablette et ordinateur, sans inscription, tous les calculs s'exécutant localement dans votre navigateur. Pour les droits de donation applicables, voyez la calculatrice de donation.