Un bien de 250 000 € avec 100 000 € de crédit restant, partagé à parts égales lors d'un divorce, donne une soulte de 75 000 € et un droit de partage de 1 650 € (1,1 % de l'actif net de 150 000 €).
Racheter la part de l'autre, pas le bien entier
Quand un bien immobilier est détenu en indivision — le plus souvent entre ex-époux après un divorce, ou entre héritiers après une succession — et que l'une des parties souhaite conserver le bien, elle doit racheter la part des autres indivisaires. Cette somme s'appelle la soulte. Elle se calcule sur l'actif net du bien, c'est-à-dire sa valeur diminuée du crédit encore dû, multiplié par la quote-part cédée.
Comment l'utiliser ?
- Choisissez le contexte : divorce/séparation/PACS (taux réduit) ou succession/autre (taux standard).
- Renseignez la valeur du bien (idéalement une estimation récente ou une expertise).
- Indiquez le crédit restant dû et la quote-part du co-indivisaire qui cède sa part.
- Lisez la soulte à verser, le droit de partage, et le total à financer.
La formule
| Étape | Calcul |
|---|---|
| Actif net partagé | Valeur du bien − Crédit restant dû |
| Soulte | Actif net partagé × Quote-part du cédant |
| Droit de partage | Actif net partagé × 1,1 % (contexte familial) ou 2,5 % (autre) |
Le droit de partage : une taxe souvent oubliée
En plus de la soulte elle-même, le partage d'un bien indivis déclenche une taxe fiscale, le droit de partage, due à l'administration et perçue par le notaire lors de l'acte liquidatif. Depuis le 1er janvier 2022, son taux a été réduit à 1,1 % de l'actif net partagé pour les divorces, séparations de corps et ruptures de PACS — contre 2,5 % pour les autres partages (succession, fin d'indivision entre personnes non mariées). À cela s'ajoutent généralement les émoluments du notaire (environ 1,1 % de la valeur du bien), portant le coût total du rachat de soulte à environ 2,5 à 3 % de la valeur du bien.
Cas d'usage
- Divorce ou séparation : l'un des ex-conjoints souhaite garder le logement familial.
- Succession : un héritier veut racheter la part de ses cohéritiers sur un bien hérité en indivision.
- Fin d'indivision entre associés ou concubins ayant acheté un bien ensemble.
- Préparer un dossier de financement pour un « rachat de soulte » auprès d'une banque.
Erreurs fréquentes
- Oublier de déduire le crédit restant dû : la soulte se calcule sur l'actif net, pas sur la valeur brute du bien.
- Confondre la base du droit de partage : il porte sur l'actif net total partagé, pas seulement sur le montant de la soulte versée.
- Se fier à une estimation ancienne : la valeur du bien retenue doit refléter sa valeur actuelle, idéalement confirmée par une expertise ou plusieurs avis d'agences.
- Ignorer les frais de notaire additionnels : le droit de partage n'est qu'une partie du coût total de l'opération.
Compatibilité
Fonctionne sur mobile, tablette et ordinateur, sans inscription, tous les calculs s'exécutant localement dans votre navigateur. Pour le crédit qui finance la soulte, voyez la calculatrice de prêt immobilier.